极目新闻记者 刘闪 何佳仪
在武汉租房打工的小琳（化名），遇上一件糟心事。她签约并支付租金、押金和中介费共7575元，起租前却发现天花板、地板存在黑迹，房东承认房屋曾进水，但双方对黑迹是否属于霉菌存在争议。最终，房东仅退还租金，未退押金，中介也不愿意退中介费。
过去的一年，全国有超过一万两千名租客在投诉平台上留下了他们的租房不愉快的经历。押金不退、甲醛超标、漏水无人修……这些困扰租房人多年的痛点和难点，9月15日，在《住房租赁条例》施行一周年之际，解决成效如何，极目新闻记者就此进行了观察。
押金纠纷登顶租房投诉榜首
黑猫投诉联合中国质量报告发布的《2026住房租赁消费避坑指南》（下称《指南》）给出了一组耐人寻味的数据。基于12003条投诉和贝壳研究院11096份租客问卷梳理出的“租房十大坑”中，押金不退与恶意克扣以33.3%的占比高居榜首，涉诉总金额约939万元。
小琳遇到的正是克扣押金这一困局，其他租客也遇到过类似情况：正常的居住磨损被定性为人为损坏，几根猫毛、一道几乎看不见的摩擦痕迹，都可能成为房东扣款的“依据”。
《住房租赁条例》第十条：押金的数额、返还时间、扣减情形应在合同中约定，除约定情形外出租人无正当理由不得扣减。《民法典》第七百一十条：租客按约定正常使用造成的损耗不承担赔偿责任。
想要避开这些陷阱，在签约时就要写明押金金额、返还期限和具体扣减情形；入住第一天拍摄全屋视频，记录水电燃气表读数；退租时尽量当面验房，对照入住影像逐项确认。
甲醛超标退房难退中介费
租客小敏（化名）在入住出租屋第三天，就出现眼睛干疼、喉咙不适等症状。她购买了甲醛试纸，自测试纸结果异常，但未进行专业检测。6月25日搬离后，房东退还1500元押金，中介承诺退还的750元中介费迟迟未到账。
甲醛与押金不同，它通常不是看房时能够直接识别的显性问题，房子“看起来很新”“没有明显气味”，均不能代替专业检测。
对于“新装修、新家具、首次出租”等字眼提高警惕，怀疑甲醛超标时，可要求出租方提供空气质量检测报告，同时保留相关凭证及沟通记录。
《住房租赁条例》第七条明确，出租住房应符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等强制性标准，不得危及人身安全和健康。
《指南》统计数据显示，“租房十大坑”中，房屋质量与健康安全相关投诉共580条，占4.8%，涉诉金额约443万元。条例施行后，甲醛污染类投诉较对照期下降28%。
楼上无人居住却突然漏水
租客小徐（化姓）发现卫生吊顶突然滴水，怀疑楼上漏水，但楼上长期空置，查明漏点成了难题。小徐向自己的省心租房屋管家报修后，48小时内就完成了漏点定位和修缮。原本复杂的业主、邻居、物业及自来水公司间的沟通，变成了高效处理。有一个细节小徐印象深刻——维修时关闭总水阀影响了其他邻居，省心租管家自行购买了桶装水上门致歉。正因为妥当快速的处置，楼上的业主也干脆把自家房屋托管给了贝壳省心租。
在黑猫《租房十大坑》报告中，漏水、渗水被列为“维修与设施保障缺失”的典型表现，共有投诉653条，占5.4%，涉诉金额约600万元。其中，报修后无人维修、各方互相推诿的投诉476条，占72.9%。
《民法典》第七百一十二条、第七百一十三条：维修是出租人的法定义务；出租人不修的，租客可以自行维修，维修费用由出租人负担。
漏水往往不易察觉，入住前重点查看天花板、墙角、窗边是否有水渍、起皮或霉斑，各类用水设备连接处是否渗水，地漏、下水是否通畅；暴雨、台风等极端天气期间注意关窗，并在确保安全的情况下检查阳台、窗边及排水口，降低雨水倒灌风险。最后，保留维修记录及费用票据。
从“事后维权”变为“事前防范”
面对这些结构性的困局，个体的取证、投诉、起诉，固然是权利意识的觉醒，但远远不够。黑猫投诉过去一年投诉量上涨11%，理性援引规则的投诉占比从4%升至10.6%，这说明租客越来越“懂法”。但“懂法”和“解决问题”之间，隔着一整套执行机制的鸿沟。
行业需要的，是把模糊的口头约定、事后扯皮的灰色地带，转化为可参照的标准化流程。
以贝壳省心租为例，针对租房有可能遇到了一些问题，贝壳也提出了一系列“新解法”。
针对传统租赁中的押金“顽疾”，贝壳省心租在各个城市已开始实践“0押月付”及“退房押金3日内到账”承诺。
针对甲醛风险，贝壳省心租前置筛查识别甲醛风险，对风险房源开展专业检测、治理和复检，租客入住后反馈相关问题时，根据实际情况核实污染源并进行处置。
今年1-6月，贝壳省心租在全国累计检测14880套房源，识别1278套“甲醛房”，累计治理4488套房源。
同样，在漏水治理上，贝壳省心租通过收房、出房阶段的前置检修进行隐患排查，对隐蔽工程、邻里责任和建筑主体造成的问题，建立了止损、勘查、维修、安置和追偿流程。
自2025年7月开展相关治理以来，贝壳惠居累计前置排查908935套房源；其中，2026年1-6月前置排查454556套，在防水层、暗管等复杂漏水维修上承担费用1961万元，漏水问题垫付、先行赔付赔付530万元，覆盖业主、租客、邻居和物业等。
功课最好做在签字之前
制度的完善需要时间，行业的标准化需要规模。对每一个具体的租客来说，最现实的保护仍然是：把功课做在签约之前。
验房时拍全屋视频，口头承诺一律落笔为合同条款，定金问清退款条件再付，入住第一天记录水电表底数，退租时当面验房——看似琐碎的动作，在纠纷发生时往往是决定性的证据。
《指南》已经将租前、租中、租后的关键动作浓缩为一张“付款前自查清单”。从房源验真到费用名目，从合同条款到退租规则，试图用最简洁的方式回答一个问题：在制度保护仍然有限的情况下，普通人如何守住自己的底线。
贝壳研究院资深租赁分析师黄卉表示：“贝壳正把每一个痛点翻译成一条系统规则：0押月付对应押金顽疾，限时维修对应报修无门，第三方账户资金存管、人脸识别对应二房东卷款跑路，燃气、电气火灾巡检对应租住安全。”。
小琳最终还是没要回她的押金和中介费，小敏虽然如愿退了甲醛房，但代价是不断地拉扯、投诉；小徐则在管家的帮助下，快速解决了漏水问题。租客维权意识的觉醒是第一步，但一个健康有序的市场，不只是要求每一个租客都成为取证专家，同时还应该完善相关规则和监管，才是“有人撑腰”的真正含义。