极目新闻通讯员 李凤清
城市更新不只是翻新楼栋、修缮管线、美化环境，更要让社区适配居民动态需求，实现长久宜居、持续向好。
近日，国务院印发的《城市更新“十五五”规划》，明确将加快建设完整社区列为重点任务，要求补齐便民服务短板、升级一刻钟便民生活圈、推进社区服务智能化，推动城市更新从硬件改造转向全周期品质运营。
告别过去“一次改造、验收收尾”的传统模式，当下城市更新正式迈入“长效运营”下半场。如何让改造后的社区空间持续活用、服务精准适配、治理良性循环？
武汉江汉区唐家墩街道以“理想之地”实践给出江城答案，通过片区统筹运营、多元资金赋能、资源整合增效，让完整社区从规划蓝图落地为可感可及的民生实景。
破解更新痛点：跳出“重建设、轻运营”惯性难题
作为人口密集、结构多元的成熟片区，唐家墩街道常住人口超10万，外来人口占比达71%，同时步入深度老龄化阶段。辖区内新旧小区交织，不少老旧小区长期缺乏规范物业服务，公共空间分散闲置、便民服务缺位、资源碎片化，居民养老、托育、休闲、日常维修等多元需求难以满足，是武汉老旧片区城市更新的典型样本。
以往城市更新多聚焦硬件工程建设，完工交付后便缺乏持续运维。但社区需求始终动态变化：人口年龄结构、家庭生活需求、周边配套环境不断迭代，固定的设施和服务极易逐渐滞后，难以适配民生变化。这也让“重建设、轻运营”成为各地完整社区落地的核心痛点。
2021年，在江汉区政府推动下，万物云与武汉金融街集团开始在唐家墩探索“理想之地”治理模式，创新打造完整社区全新治理模式。
“理想之地”治理模式
作为武汉首个未来城市实践样板，该项目深耕活力、低碳、智慧三大核心理念，摒弃大拆大建，立足片区存量资源盘活，推动城市更新从传统“工程建设逻辑”全面转向精细化“民生运营逻辑”，为超大城市老旧社区更新提质提供前沿解法。
片区统筹革新：打破小区边界，盘活全域社区资源
不同于传统物业单一小区、红线内的基础服务模式，唐家墩“理想之地”模式最大的突破，是重构社区服务与管理边界。项目精准聚焦3至5平方公里、3万至5万人口的城市片区单元，将运营单元从单个住宅小区，拓展为连片全域运营，把老旧小区、开放街区、公共空间、社区商业、便民设施、数字化服务平台全部纳入一体化运营体系。同时依托数字低碳技术底座，创新搭建健康、生活、社交、工作、服务、出行六大民生场景，配套数十个可定制服务模块，完全契合住建部完整居住社区建设标准，实现社区服务的标准化、精细化、个性化落地。
通过全域统筹整合，片区内闲置资源实现高效活化。曾经无人问津的老旧自行车棚，变身便民充电站、快递驿站，解决居民日常出行、寄递难题；闲置桥下空间改造为口袋公园、便民市集，补齐片区休闲、消费配套短板；零散社区商业被系统梳理升级，新增餐饮、家政维修、养老陪护、邻里社交等便民业态，全方位覆盖居民日常所需。
该模式彻底改变了以往社区设施分散、服务割裂、各自为战的局面，围绕居民全维度生活需求串联碎片化资源，物业企业由此不再只是接受服务指令的执行方，也需要识别居民需求、组织服务供给，并参与片区资源运营。
创新资金模式：三方联动破解长效运营资金困境
长效运营是完整社区建设的关键，而资金可持续是运营落地的核心支撑。老旧小区普遍存在物业费收缴难、运维成本高、公共服务投入压力大等问题，单纯依靠政府财政兜底难以长久，企业市场化运营也面临盈利难题，居民高品质服务需求与运维资金缺口的矛盾，是社区长效治理的普遍难题。
针对这一痛点，唐家墩创新探索出“百姓给一点、政府出一点、经营补一点”的三方资金运营模式，构建可持续的资金闭环。居民缴纳基础物业费，保障日常保洁、秩序维护、设施维保等基础服务落地；政府聚焦公共治理、公益配套，提供政策与资金支撑；运营企业通过盘活片区停车资源、升级社区商业、运营闲置公共空间，获取市场化增量收益，反哺社区公益服务与设施运维。
2025年“三个一点”资金模型
民生实效是最好的证明。以西马新村小区为例，新模式落地后，小区物业费收缴率突破82%，居民满意度超85%。数据显示，目前万物云已承接江汉区28平方公里城市空间运营，覆盖197个老旧小区、超15万户居民，辖区群众整体满意度升至93.4%，城市管理经费投入同比下降10%，实现老旧小区物业服务全覆盖。
西马新村通过旧改工程打造的邻里广场
同时，社区商业活力持续迸发，新唐万芊荟2025年上半年客流量达347万人次，运营三个月后客流环比提升23.47%、商铺出租率环比提升11.86%。市场化经营的增量价值，有效反哺社区公共服务，实现公益服务与商业运营良性共生。
新唐万芊荟
赋能行业升级：从基础物业到全域空间运营商
唐家墩“理想之地”的落地实践，不仅为武汉完整社区长效运营打造标杆，也为物业行业转型城市更新服务提供了全新路径。随着城市更新进入存量运营时代，物业企业的角色彻底重构，不再是单一的小区服务执行者，而是片区资源统筹、民生需求响应、多方协同治理的核心参与者。
依托深耕社区、贴近居民、熟悉空间的天然优势，运营主体持续锤炼片区统筹、资源整合、空间经营、多方协同四大核心能力，打通住宅、街区、商业、公共空间的服务壁垒，整合养老、托育、家政等专业服务资源，建立透明可持续的空间盘活、收益分配、服务运维机制。
小区服务
当前，武汉完整社区建设依托唐家墩“理想之地”标杆项目，实现从“硬件提质”到“软件增效”、从“一次性改造”到“持续性运营”的跨越式升级。作为落地武汉的全国未来城市理想单元样板，该项目融合智慧治理、低碳运营、全龄服务、多元共治等多重优势，充分印证完整社区的核心不在于“建设完备”，而在于“运营长效”。通过政府、企业、居民三方同心共治、资源共享、收益互补，既能盘活城市存量空间、提升城市治理效能、筑牢社区生态底色，也能持续擦亮民生幸福底色，为全国超大城市老旧片区更新提质、完整社区长效运营提供可复制、可推广的武汉标杆范式。