钱江晚报·小时新闻记者 徐叔竞 李毅恒 楼肖桑
最近，杭州各大业主群和购房群最热闹的话题之一，当属华侨城芳菲与城的业主拿到了“巨额”的延期赔偿金。据悉，此次华侨城支付的赔偿违约金在1.14亿元左右。对此，其他楼盘业主表示“流下羡慕的泪水”。
其实华侨城赔偿业主延期交付违约金的行为，属于开发商正常履行合同内的赔偿责任，业主所得也属于合同约定范畴。只是当下不少房企因为项目停工和延期交付问题跟业主“打太极”，华侨城业主能拿到这样一笔赔付实属难得。
但是，华侨城的当务之急，依旧是早日履行芳菲与城项目的交付义务。
芳菲与城项目延期交付
开发商华侨城赔了1亿多元
华侨城芳菲与城位于上城区丁桥板块，小区由高层、洋房、叠墅组成，房源超1800套。按合同约定，整个项目本应分三期交付，交付时间分别为2021年10月30日、2021年12月31日以及2022年6月30日，但是，房子迄今未能交付。对此，华侨城相关工作人员告诉钱江晚报·小时新闻记者：“延期交付主要是因为受疫情等因素的影响。”
直到今年7月底，华侨城发布了一份“告业主书”，公布了延期交房赔偿方案：若业主在2020年3月2日前购买房产，则公司有40天免责期（因疫情影响减免），自约定交付日的第41天起至商品房竣工备案之日止，按合同已付房款的万分之一/天向业主支付逾期交付违约金；若业主在2020年3月2日后签约的，自《商品房买卖合同》约定交付之次日起算违约金。
据了解，此次的赔偿违约金在1.14亿元左右，涉及所有业主。目前，不少业主已经签署了和解协议，赔偿款项也已陆续到账，有业主最高拿到了20多万元的赔偿金。
在杭州，因为项目延期交付而支付赔偿金的开发商，华侨城并不是唯一的一个。华夏四季的业主小京说：“我们小区当时也是延期交付，开发商最后也赔了钱。”
位于未来科技城的华夏四季小区也分为3期交付，根据合同约定，第一期2019年8月交房，二期2019年12月底交房，三期2020年3月交房。然而小区因为项目配套的医院一直未能竣工验收，导致延期交房，一直到2020年6月底才开始交付。
小京是华夏四季二期业主，华夏四季开发商按照小京已交付房款的万分之一/天支付了违约金。“当时开发商说，因为受疫情影响，免去了45天的赔偿。”小京家是89m2小户型，她得到了将近5万元的延期交房赔偿金。
为避免支付违约金
开发商们“套路深”
事实上，开发商能主动赔付业主们逾期交付违约金的案例并不多。
在疫情发生之前，杭州延期交房的小区并不多。通常开发商在购房合同里约定的交付时间都留足了“弹性空间”，只要不遇到特殊情况，基本都能如期交付。
另一方面，即使遇到特殊情况，为了避免支付巨额延期交房违约金，开发商们也有不少策略。
有的开发商会在临近交付期努力赶工，甚至在交付日的前一天晚上连夜赶工，哪怕质量差一点，也先过了交付这一关再说。比如位于勾庄板块的某楼盘定于今年6月底交付，在交付前一天深夜11点，业主们发现现场还在热火朝天施工中。赶工的结果，是小区整体施工粗糙，存在诸多质量问题。
有的开发商如果疯狂赶工也无法及时交付的话，便会给业主们发告知书，表示为了提升园区整体品质，项目交付后需要再封闭施工一段时间。城北一楼盘就是如此操作，按时向业主交付后，又重新封闭楼盘禁止业主入内，再对未彻底完工的园区进行施工。
近几年，延期交付的项目越来越多，一个重要原因就是开发商自身资金链出了问题，哪怕像上述这两种“先交付、再应付”的做法也办不到了。这时候，开发商往往不会主动支付延期违约金，而是考虑用新房交付后的物业费来抵扣赔偿款的金额。
例如，富阳某楼盘未能如期交付，开发商给出的赔偿方案是免去2年物业费，就是不愿支付现金赔偿，其理由是项目亏了2亿多元，能交付很不容易了。开发商方面的律师甚至坦言：“赔偿款如果要几千万元，我们考虑破产。”
遭遇延期交付该怎么维权
越早起诉越有利
延期交付一直是维权中的“老大难”问题，即使购房者占理，也需要多懂一些相关法律知识。
首先，要有起诉行动。“延期交付属于不告不理的案件，购房者不起诉开发商的话，通过别的手段维权是没有强制执行力的，这也是很多开发商拖着不予赔偿的原因。”泰和泰（北京）律师事务所顾问李光表示，一个小区如果只有几户业主起诉开发商，那这几户业主胜诉后是能拿到相应赔偿的，但和其他业主没有关系，开发商一般不会主动赔偿。此时，即使别的业主拿着胜诉业主的判决书，去找开发商要求得到相应赔偿，开发商也完全可以拒绝，因为这是不同自然人和开发商之间的债务关系。
其次，越早起诉越有利。延期交付属于违约责任，谁先诉讼谁先有确定的债权，因此先起诉的购房者能优先得到赔偿，但前提是开发商有足够的资金来支付这些违约金。以泰禾杭州院子为例，最早约定是2018年底交付。延期交付后，有几户懂行的业主发现苗头不对，当机立断，在2019年就起诉开发商要求退房和赔付违约金，当时杭州院子的监管账户里还有1亿多元资金，这几户业主胜诉后拿到了5000多万元的购房款及逾期交房违约金。
而等到后面的200多户业主起诉时，杭州院子的监管账户上已经没什么钱了，项目面临烂尾风险，保交付还来不及，几乎没有余力再赔偿业主违约金。
今年5月，余杭区人民法院发布公告，受理杭州院子的项目公司杭州泰峪房地产开发有限公司的破产清算一案。当一个楼盘进入破产程序后，购房者不论此前是否起诉过开发商，都应该抓紧向破产管理人申报。但此时，延期交付违约金这样的债务只属于一般债务，而破产后优先得到偿还的是共益债务，比如用来保交付需要支付供应商的费用等等。
因此，即使一个楼盘已经破产或是面临破产，剩余未售卖的房源、车位被售出后，到账的资金第一要务也是保交付，这也符合目前国家的政策和要求。