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美国房地产交易市场出现许久未见的繁荣景象 图据华尔街日报

据《华尔街日报》报道,如今,美国房地产市场出现了自2006年以来“久违的火爆景象”。

2006年是美国房地产泡沫最为严重的时候,后来发生的次贷危机在2008年引发了一场全球性的金融海啸。但现在,美国的房地产市场热潮跟2006年相比,有很大的不同,购房者信用度很高、资金也很充裕,有能力支付巨额的首付;新开建商品房的数量远远不能满足市场需求,买家们对数量有限的商品房展开了激烈的交易竞争。但另一方面,由于准入门槛很高,对于那些还没有首套房的美国人而言,要买一套属于自己的商品房变得更难了。用从业者的话说,“现在房屋成为了奢侈品。经济两极分化很严重。一方是经济非常困难的人,另一方是不管三七二十一先买房投资的人。”

疫情角度

新冠疫情导致许多在家办公的人搬离纽约、旧金山这些大城市,到郊区更广阔的空间去住。

货币角度

2020年美国GDP萎缩了3.5%,广义货币供应量(M2)却同比暴增了25.8%,增发的货币有部分流入楼市不足为奇。

需求角度

美国成年人人口比重中的最大群体是“千禧一代”。他们正在迎来买房的年龄段。

躲避疫情

许多美国人逃离城市

在波士顿附近经营房地产公司的安索尼·马拉奇,是2004年进入这个行业的。据他回忆,当时美国的购房者们大概在一年内就完成了换房任务——换到更大更贵的房子里去。很多人要么只付了首付,有的甚至连首付都没付。住宅价格很快就飙升到头,接下来是市场的全面崩溃。2009年有一个很奇特的现象,马拉奇刚服务完的购房者很快就成了卖家。

对于马拉奇而言,现在波士顿郊外住宅的需求旺盛程度是他从业以来从未遇到过的。他公司去年的营业额达到了10亿美元。最近这段时间,买房者的信用度很高、资金也很充裕,有能力支付巨额的首付。马拉奇说:“100万一套的房子,首付直接支付50万美元。这种情况是我之前从来没有遇到过的。”

专业的房地产市场分析师认为,新冠疫情导致许多在家办公的人搬离纽约、旧金山这些大城市,到郊区更广阔的空间去住。这也是导致目前美国国内房地产市场火爆的原因之一。

多重因素

美国房市或稳定向上

一些市场分析人士认为,受其他一些长期因素的影响,即便是新冠疫情刺激下的需求出现下滑,美国商品房市场的活跃程度也不会减退,而且还会保持稳定向上。

从人口角度看,作为全球第一大移民目的国,美国是发达经济体中少数几个人口保持长期稳定增长的国家。2020年4月,美国普查局最新的统计结果显示,该国人口在过去十年中增长了约8%,平均每年新增200多万,总人口已超过3.32亿。尽管增速较以往有所放缓,但仍足以让德国、日本等陷入人口衰减危机的发达国家羡慕不已。

此外,美国人口年龄中位数为38.5岁,虽然高于2010年时的37.2岁,但依旧是G7国家中人口结构最年轻,且唯一一个中位数低于40岁的国家。

从货币供应量看,1960年1月1日至2021年1月1日,美国的广义货币供应量(M2)平均每年增长6.8%,同期美国国内生产总值(GDP)年均增幅为3.1%;而2020年美国GDP萎缩了3.5%,M2却同比暴增了25.8%,增发的货币有部分流入楼市并不足为奇。

从抵押贷款利率看,在新冠肺炎疫情全面暴发之前,当时美国30年期的抵押贷款利率为3.7%左右,而2020年最低时只有2.7%上下。1%的利率差意味着,一套价值30万美元的房产,如今购买所需支付的所有成本将比之前节省约6万美元。

分化严重

没钱的人买不起首套房

如今,美国成年人人口比重中的最大群体是“千禧一代”。他们正在迎来买房的年龄段,而且资金也正在汇聚到他们的钱包里。与此同时,美国房地产市场现在处于严重的供应不足阶段。新开建商品房的数量远远不能满足市场需求,住房所有者在家里居住的时间段比之前更长(购房并不是以炒房为目的)。买家们对数量有限的商品房展开了激烈的交易竞争。

由于吸取了上一次的教训,现在美国国内房贷提供机构都维持着非常严格的审核标准。格伦·凯尔曼是美国一家房地产中介公司的CEO。在接受采访时,他表示:“现在房屋成为了奢侈品。经济两极分化很严重。一方是经济非常困难的人,另一方是不管三七二十一先买房投资的人。”根据美国人口调查局的统计显示,美国2020年第四季度的住房保有率为65.8%,超过了2016年第四季度的63.7%。

不少经济学家认为,现在的美国房地产市场热潮跟上一次相比,系统性风险少。另一方面,由于准入门槛很高,对于那些还没有首套房的买家而言,要买一套属于自己的商品房变得更难了。

美国某建筑公司得州中央事业部总监约翰·钱德勒表示:“这是迄今为止最热的市场。来的买主都在说‘不管怎样,我都想要一套房子——无论什么价格都没有关系’。”

成都商报-红星新闻记者 罗天 综合第一财经


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责任编辑:黄莹


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